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时评:调控房价只需做一件事 控制单套房屋总价
2007年03月01日 15:30 来源:中华工商时报


    1月24日,正在建设中的小户型商品住房。据中国建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上称,套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求不得有“丝毫折扣”,各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域,落实到具体地块、项目,建设部将会同有关方面对各地新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。 中新社发 刘君凤 摄


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  中央应采取这样的措施:对房屋面积进行动态调控,从而控制单套房屋总价,保证城市居民拥有购房能力,这就可以保持房地产市场的稳定、健康发展。

  首先需要声明,笔者题目中的中央,指的是党中央、国务院,不是指有关部门,更不是指地方政府。

  因为,这几年的房地产调控过程中,各种事实和迹象已经表明,不但地方政府,甚至有关的高高在上的部级单位,他们在某个特定的时间、特定范围内的言行,已经不能让老百姓信任了。

  所以,老百姓的期望,更多地寄托在党中央、国务院身上。

  那么,调控房价,让老百姓买得起房、养得起房,中央该做什么呢?

  在笔者看来,中央只需做一件事,就可以简单明了地达成调控房价的目标。

  让我们用两个事例加以说明。

  几年前,北京一家房地产公司在两栋楼的夹缝中开发了一种18平方米的房子,结果一个上午之内被消费者抢购一空。具体情况已经无从查找,这是本报房地产记者亲口告诉笔者的,应该是确有其事。这是一例。

  另一个例子,是两句歌词:“我想要有个家,一个不需要太大的地方!闭馐赘柙缑掖舐降拇笮〕鞘,让很多年轻的恋人边唱边流泪。

  以上两个事例说明了一个问题的两个方面:对购房者而言,当他确实需要房子、必须拥有房子的时候,他可以不在乎面积的大;对于调控房价的政府部门而言,将房屋面积缩小,让一套房子变成两套、3套,是最有效地办法,是撒手锏。

  从这个角度讲,这几年政府部门、房地产开发商、专家学者、媒体争执不休的调控房价,实际上陷入了一个重大的概念误区。

  这个误区就是:对房价的调控,应该是调控单套房屋的总价,而不是调控每平方米的单位价格。

  比喻说:北京的房价现在是每平方米1万元,90平方米的房子就是90万元,加上各种税费和最起码的装修,没有100万元买不下来。这样的房价,即使年轻人能够贷款,也非常吃力。但是,如果这套房子只有45平方米,尽管价格还是每平方米1万元,房屋总价已经降到了50万元,很多人就有能力购买。

  按照这种逻辑,中央就可以设计出一套行之有效的调控房屋总价的方案。这个方案,可以对居民的购买能力和房价的关系有一个刚性的规定。比如,北京居民的家庭年收入平均为8万元,假定政府规定居民最高可用10年的收入买房,那么,这一年的北京房价应该是平均每套80万元,如果高出这个数字,那么,第二年所有被开发的商品房的平均面积相应下调。如此,每年调整一次,就可以让北京市居民始终保持用10年收入可以买一套房子。这样既稳定了房地产市场,更稳定了民心。

  这样的方式,笔者总结为:对房屋面积进行动态调控,从而控制房屋总价,保证城市居民拥有购房能力,这就可以保持房地产市场的稳定、健康发展。

  前不久中央颁布的新开发商品房90平方米要占70%的政策,表面上是调控房屋面积,实际上暗含了笔者所提出的对房屋总价进行调控的因素。当然,这种调控仅仅就面积做出硬性规定,没有考虑到地域区别、房价区别、居民收入区别,全国一刀切,所以实施起来会有不少难度。笔者大胆预测,各地违反90平方米70%规定的情况,不会是少数。

  党中央一再强调以人为本、和谐社会。具体到房地产调控上,以人为本就是以居民为本,以居民的购买能力为本。东南沿海的一些发达城市,居民10年收入,按照当地房价可以买200平方米的房子,那就让开发商盖200平方米的房子好了,否则的话,90平方米的房子,他们会买两套、3套,这是变相的浪费社会资源;西部地区的居民,10年收入只能买60平方米的房子,那就让开发商盖60平方米的,等到居民收入提高了,还可以将商品房的面积再扩大。

  还有一点需要说明的是,通过调控商品房面积的方式,调控房屋总价,从而保证居民拥有购房能力,必须建立在两个更大的前提和背景下。其一,房地产开发,无论面积如何、套数如何,都必须服从于国家总体的土地战略,要为子孙后代负责。土地资源是有限的,如果我们过分照顾了居民的购买能力,从而无节制地开发商品房,后果也是很严重的。

  其二,对于居民购买商品房的能力和意愿,应该有一个科学的调研和估算,更要有一个合理的引导。这一点尤为重要。这些年,很多人将过多的资金用在购买房屋上,成了所谓的“房奴”。对房屋的过多投资,如果成为一个普遍现象,就会在全社会范围内抑制其他领域的消费,从而不利于整体的社会经济的和谐发展。

  有20个人在沙漠里走得精疲力竭、口渴难耐,这个时候只有两瓶水。这两瓶水,一个人可以喝掉,其他19人就得渴死;也可以每个人喝一口,然后20个人都成功走出沙漠。卖水的人如果有一颗菩萨心肠,他一定会让每个人都喝到水,还能卖出好价钱。

  房地产调控,实际上就像给口渴的人喝水这么简单。

  应该能做得到。(王义伟)


 
编辑:王菲】
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