日前，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在一次房地产高峰论坛上透露，农村集体土地突破性试点方案已上报国务院。有报道认为，此举意味着长期以来一直被禁锢的农村集体土地使用权转让可能解禁。一些学者更是提出，农村集体土地直接入市作房地产开发，对房地产市场来说是“一次革命性的变化”，“房价肯定将因此而下跌。”
这种乐观的看法能否成立，还有待观望。如果涉及农民直接进入市场的一系列法律主体资格问题得不到解决，那么现有法律框架下想真正实现土地转让收益受惠于民的目标就难以落实。
现行《土地管理法》对于集体土地流转和征地制度的规定是第一个限制，集体土地必须先征收转化为国有土地，再进入市场流转。按照土地增值收入归国有的传统，土地流转的收益是很难让贡献出土地的农民享受的。虽然政府三令五申不得在土地征收问题上违规操作，但因强制征地引起的纠纷不断，根本原因在于农民对自己手中的土地缺乏法律上的处置主体资格，导致不得不让基层政府代为，从而为黑箱交易大开方便之门。当然，政府早已重视这个问题，希望今年对《土地管理法》的修订能够有所改善。
第二个法律问题是农民进入市场的身份问题。与政府工业建设用地征收谈判也好，与房地产开发商用地谈判也好，单个农民的自然人身份不可能成为谈判主体，集体谈判是一种必然。但集体谈判就要有合乎法人主体资格的身份。我国现行法律规定的几种法人身份中，给予农民组织法人资格的只有供销合作社。而供销合作社目前所能发挥的组织职能极为有限，因此，农民的集体组织如何获得直接进入市场谈判的法人资格，是农村集体土地转让的第二大法律瓶颈。
农村集体土地进入市场的最后一个法律瓶颈就是宅基地转让的物权问题。讨论已逾十年的《物权法》尚未出台，且目前的草案中对农村农民的宅基地转让问题也没有实质改变，国内法学泰斗江平先生也曾为此撰文指出其要害。今天看来，这个问题短期内解决亦相当不易，然而农村集体土地直接入市又不可能不牵扯到宅基地转让，这恐怕也是颇令人挠头的一件事。
以上三大法律瓶颈若无法突破，农村集体土地入市对房地产市场造成的影响就极不明朗，“房价下降”这种贸然的乐观，实在有误导之处。当然，新近出台的《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》，以及诸多已经列入立法日程的法律修订计划表明，农村土地入市问题的破题之日似已为时不远了。
(来源：第一财经日报 作者：羽良）
