中新网4月5日电 据《北京晨报》报道,日前,北京市宣武区法院公布的物业管理纠纷调研报告显示,由于业主入住时同开发商签的是前期合同而非物业管理合同,导致业主权益受损。丰台区法院的王志永法官说:“前期物业管理合同中没有保安义务规定,成为一种普遍现象。一旦引发纠纷,业主往往会因败诉而自行承担损失!
七成物业诉讼缘于开发商“遗留”
宣武区法院2003年受理各类物业管理纠纷案件269件;2004年受理1859件,2005年为2402件,2006年1至3月为977件;朝阳区法院2002年受理物业管理纠纷194件,2003年这一数字增长为650件,2004年为1898件,年增长率分别到了235%和192%。而物业管理纠纷中有近70%是开发商遗留问题引发的。
案例:两类物业协议,“同名”不同质
业主张先生在办理入住手续时被要求在前期物业服务协议上签字,并交纳物业服务费后才能拿到钥匙。张先生急于收房,没有细看便签了字。入住后才发现外人可随意出入小区,而且门口很少见到保安。而物业公司则称,小区属分期开发,要等工程全部建成后才能整体绿化,目前出入小区人员较多,不便进行查验。张先生则要求减免物业费,但对方不答应。张先生后查看前期物业服务协议,才发现协议中对保安服务无明确约定。
解读:开发商制定合同,“忽略”保安义务
王志永法官告诉记者,物业合同分为前期物业管理合同和物业管理合同两类。业主在购房时与开发商签订有关物业管理的合同,属于前期物业管理合同,内容为业主委托开发商选择物业公司进行管理。业主入住后直接与物业公司签订的合同,是物业管理合同。
王志永法官说,业主与开发商签订前期物业管理合同,业主往往没有协商选择的余地,开发商为了自身利益会选择最有利于自己的物业公司!扒捌谖镆倒芾砗贤械母袷教蹩钣煽⑸痰シ矫婢龆,开发商常会有意忽略保安义务。”
“我们还要注意区分物业管理合同的不同性质!毙浞ㄔ豪罘镄隆⒊潞懔轿环ü俑嫠呒钦,很多小区的业主委员会与物业管理签订的是“服务合同”,而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。如果双方签订的物业管理合同是委托性质的,那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理,业主与物业管理企业是委托与被委托关系,一旦小区的管理出现了问题,比如遭到盗窃等,物业公司没有任何责任。为了;ひ抵骼,在签订物业管理合同时,业主需要注意,合同的性质应该为服务合同。
案例:拿不出过硬证据,投诉业主败诉
业主刘先生因不满意物业公司的服务,拒绝交纳物业费长达一年。物业公司将刘先生告到法院,要求其支付拖欠的物业费用。但刘先生辩称,自己不交纳物业费是由于对方提供的服务不到位。法院认为,刘先生未提供物业公司服务不合标准的证据,故不予采信。
解读:拍摄取证须满足三项要求
“在物业管理纠纷案件中,多数业主因缺乏证据而败诉!蓖踔居婪ü偎,取证要以“巧”取信。
首先在拍照时:业主要采用多角度拍摄,尽量多拍几张清晰的照片,照片上要有拍摄日期、物业名称、小区名称等,而摄像比拍照的证据效力更强。另外,业主还可以进行暗中录音,但必须有部分采用采访式问话的内容。例如:“是管理某某小区的某某物业吗?”业主对物业公司的服务不满意,可以向有关部门进行投诉,这些权威部门的记录将成为最有利的证据。(李凤新 陈恒)