国家税务总局日前发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不低于20%，新的规定将追溯至今年1月1日。
对房地产业的总体影响不是很大
从这次国家税务总局对房地产预售税率上调5%来看，调整幅度并不是很大。而且，向上调整的仅仅是非经济适用房项目，经济适用房项目实际上是下调了，从这个意义上说，此次调整对总体的影响不是很大，有升有降。从调整的范围来看，省会城市和计划单列市提高了5%，全国有31个省会城市，加上计划单列市总共也就是50个，大量的地级市实际上没有变化，仍然是15%，其他地区则在10%，比以前的15%还低。因此，对于全国影响幅度也不是很大。同时，房地产预售所得税率仅仅是按预售毛利润20%计征企业所得税，这与目前房地产利润相比，所占是很小的。当然，这是从全国来看的，而对不同地区、不同企业来说，这一政策的影响是不同的。
预示国家对房地产投资反弹和价格上涨仍存戒心
本次调整房地产预售税率不仅是很合理的，而且是非常必要的。而这项措施其实在2004年或者最晚在2005年就应当开始，直到现在才制定出这样的措施，说明税收政策还不是很协调。
事实上，中国房地产企业税征收上存在着大量的偷税漏税现象，2005年的一份调查资料显示，调查地区90%以上是房地产企业欠税，这一方面与房地产企业本身的管理有关，同时也说明中国在房地产税收管理上存在着很大的漏洞。另外，中国在2003年下半年就开始对房地产投资实行宏观调控，但利用税收手段进行调整仅仅从2005年才开始实行，到今天，这也仅是一种补充和完善，由于以前税收征管办法未能很好兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整，此次调整是对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补，假如这项政策能在2004年或者2005年就开始推行，那么，抑制房地产投资过快过热的宏观调控政策效果不仅会更加明显，也将会更加有效。
近几年中国房地产投资过快、房价增长过高过快的区域主要就是一些大中城市，尤其是省会城市和计划单列市，如上海、广东、杭州、南京、北京等等，尽管国家采取了一系列政策使房地产投资和房价上涨得到一定程度抑制，如上海等，但还有很多城市的房地产价格远未达到调控目标。仔细分析这些城市的房价就会发现，实际上是一种虚假的高位，很多城市呈现有价无市的态势。为了稳定房价，国家除了制定一系列的宏观调控政策外，还提出了加大经济适用房投资规模，提高相应投资比例，以此平抑房价上涨，实际上，本次调整中的区域性差别政策就是国家宏观调控政策的继续，也预示着，国家对房地产投资反弹和价格上涨仍然存有戒心。
上调房地产预售税率不会使房价上涨
有人表示，调整房地产预售税率，将会促使价格上涨。笔者认为，这绝非必然，相反，通过加大税收力度，整顿房地产市场秩序，消除税收漏洞，将使房地产价格更加合理。其实，在这里需要明确一个基本认识，即市场价格是由供求均衡程度来决定的，而不是由成本来决定的。
成本提高，销售价格就会上涨，这不是市场经济发展的规律性结论。在当前的家电市场上没有人会说，你的成本高，所以价格就高。
说价格会提高，只是开发商的一种错误的惯性思维方式，意思就是，你加大了我的成本，我就将它加在销售价格上，这是极其错误的逻辑，房地产开发商的利润空间不是自己硬性规定的必须达到的刚性目标，利润是由市场来决定的，有些开发商动不动就说会转嫁给消费者，在事实中，确实存在着这种现象，但这种现象是非正常的。笔者认为未来中国房地产价格将会下降，这是因为房地产价格已经严重超过和背离价值，而这种背离现象，不可能长期存在下去。而且从房地产市场环境来看，也远未达到政策效应和合理的价格区间范围。
本次房地产预售税率调整，是对房地产利润合理调整的措施之一，必将对中国房地产市场的键康稳定发展起到积极的推动作用。
(来源：新京报 作者：张琦)
