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上海今年二手房市场何去何从?唱响三大主旋律

2006年02月16日 11:07

    中新网2月16日电  据《解放日报》报道,2006年,上海房地产市场将会呈现出哪些特点?二手房市场何去何从?这些都是业内人士和广大消费者关心的问题。近日,中原、易居臣信、信义三家房产中介公司的老总就2006年市场发展和走势各抒己见。
  
    恢复平稳 趋于理性

  上海中原董事总经理谭百强表示,2006年,政府的政策依然是鼓励消费、规范投资、抑制投机。与房地产产品相关的配套设施建设步伐将加快、新的轨道交通线路将陆续通车,这些对困境中的房地产市场应该说是利好消息。另一方面,消费者和开发商正在调整心态,健康入市,为目前相对低迷的市场提供了走出困境的机会。

  2005年的宏观调控政策,使得市场的各方参与者对后市信心明显不足,住宅有效需求受到抑制,导致一、二手房都出现了供大于求的现象,价格也一路下滑。2006年,购房者陆续入市,对市场的消费信心将逐步得到恢复。

  从上海中原二手房成交量变化来看,2005年底时交易量已恢复到宏观调控前的60%左右,并逐渐趋于稳定,这说明自住型需求正在逐渐释放。另外,资金实力不足的投资者在过去的大半年时间内,基本上都采取了退出市场的策略,剩下的投资者多以长线持有为主,房地产价格泡沫在很大程度上已被挤出,市场结构在供求两方面都朝着良性方向发展。

  展望2006年,经历了市场变革后的消费者在购房决策方面将变得更加慎重,而未来政策的不确定性风险依然存在。因此,2006年上海二手房市场在短期内不会有快速增长,仍将是一个调整年,不排除会出现一定的反复。

  总体而言,未来二手房市场在政策影响下会有小幅震荡,等价格继续缓慢回调后,市场才能逐渐稳定。经过调整后的二手房市场依然是以自住型需求为主导的买方市场,投资比例将会维持在10%以下,而且以中长期投资为主。从房产中介公司的发展来看,市场集中度会有所提高,专业度和服务质量将得到进一步改善。
  
    楼市唱响三大主旋律
  
  上海易居臣信总经理柯博仁表示,2006年楼市将唱响三大主旋律。

    主旋律一:市场价格由开发商主导

  从政策面来看,近期出台新政策的可能性不大。由于个人所得税是否征收尚不明朗,因此沪上二手房市场未来走势主要受买方、卖方和开发商三大市场主体博弈的影响。从供给方来看,二手房市场上绝大部分房产持有者或投资者,除非受资金压力,一般不会以低于市价抛售房屋。因此,2006年二手房价格走势将受到一手楼盘价格影响,如果开发商降价促销,必将影响相关区域二手房价格的调整。

  主旋律二:回报高的楼盘前景看好

  在业界,通常把5%的年投资回报率作为一个重要临界点,这也是判断房屋未来价值的主要参照指标。有稳定回报支撑的房产自然比较抗跌,而那些回报偏低的房产则会面临较大风险。2005年以前,很多人习惯在楼市中进行短期差价交易,如今在交易量不甚活跃的情况下,买房更应兼顾自住和租赁回报的双重功能。2006年,可以关注一些有较高投资回报率的房产,如市中心地区的小户型、重要商务区周边的房产以及学校周边的房产等。如中山公园板块、曹家渡板块、虹梅路板块和古北板块等。

  主旋律三:房产中介强弱进一步分化

  2006年,房产中介行业面临新的洗牌和调整,寻找客户、促进成交成为当务之急。其实早在2005年年中,各家公司就已采取了各种措施来克服难关,有的收编苦练内功,有的逆势扩张,有的多元经营。从长远来看,上海二手房市场前景依然看好,房产中介公司的竞争将日趋激烈,逐步形成“强者更强、弱者更弱”的局面。在市场经济规律下,优质服务将成为企业不可替代的核心竞争力,只有真正把服务品牌做好、做强、做大,企业才会得到市场和消费者的认可。

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