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公积金制度尚处“初级阶段” 不应促其“夭折”

2006年11月20日 16:16

    据建设部副部长刘志峰透露,中国住房公积金使用率已达到70%;住房公积金制度建立以来,约有3000万职工通过提取住房公积金和公积金贷款;累计提供廉租住房制度建设补充资金36亿元。但当前住房公积金管理中存在5大问题。 中新社发 刘君凤 摄


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  中新网11月20日电  随着住房公积金在归集、支取、管理、贷款等方面存在问题的逐渐曝光,各方对住房公积金的议论渐多,有观点认为住房公积金应取消,因为广大中低收入者的“购房难”并未因这一推行十多年的制度而缓解,表明这项制度的作用并不突出;而当年推行住房公积金的两大原因,即“住房严重短缺”和“工资中住房消费含量过少”,目前已基本解决,因而该观点认为应取消住房公积金,将之理入职工工资。

  如何看待这种取消住房公积金的论调,上述原因分析又是否合理?

  《瞭望》周刊载文指出,在中国这些年推行的各项住房制度中,住房公积金的成绩相当突出:其一,参加缴存住房公积金的人数至今已达1亿,相当于中国城市人口的四分之一。其二,住房公积金制度建立以来,全国约有3000万职工(按人数算占城市人口的8%,惠及的户数估计要占城市住户的15%~20%)通过提取住房公积金和住房公积金贷款,改善了居住条件;同时,累计提供廉租住房制度建设补充资金36亿元。其三,存在着巨大的发展空间,存在着“两个提高”潜力,一是随着职工工资的提高而提高,二是随着住房公积金缴存率的提高而提高。其四,住房公积金增值部分主要用于廉租屋,也是一条用之于民的重要措施。

  这些年,国家因人民收入提高而逐步取消了对衣、食、行的补贴,人民也有能力承受。而对于住房,虽然国家采取了许多社会保障措施,广大中低收入者仍然存在“购房难”的问题,因而尚处于“初级”阶段的住房公积金制度,其作用还远未发挥,目前应做的是促其继续健康发展,而不是令促其“夭折”。

  文章指出,住房消费是人们衣、食、住、行、用等各种消费的一个组成部分,只能占有其合理的比重。住房公积金是提高广大居民住房消费能力的一项重大举措,也应该确定其合理的比重。住房公积金的缴存率应交由各城市因地制宜地确定。

  首先,房价的高低,是与居民收入高低相比较而言的。1980年开始研究“房改”时,全国职工平均每人年工资只有600多元,这样的“低工资”,既买不起商品住房,也付不起商品房租。当时有人算过账,如要职工买(租)得起商品房,就得在稳定房价的前提下,把职工收入提高20倍~30倍。这一计算不一定准确,但却说明了在居民收入低的情况下实行住房商品化改革的巨大困难,推行公积金制度的重要作用。

  其次,提高居民收入,不可能“一蹴而就”,只能逐步推进。最好的办法是,经过调控,使广大居民年收入增长高于房价上涨。最理想的比例是,每年居民收入平均增长6%~8%,房价平均上涨2%~3%或更低一些。坚持这样或与之相近的比例,居民的住房消费能力每年都能提高一小步。经过一个较长的时间,住房消费能力就能提高一大步。遗憾的是,当年我们没有认识到这个问题,这些年也没有着力去调控房价。实际的结果是,1980年至1998年,居民年收入增长与房价上涨基本持平,而最近几年,有些城市房价上涨还高于居民收入增长速度。因而直至目前,与中低收入者收入相对过低而言的房价过高仍然突出地存在。

  第三,与发达国家相比,中国房价的绝对数并不高。例如,2005年东京郊区一套70平方米的住房售价2200多万日元,约合人民币150万元。日本居民买这样的住房不要首付,按30年还清贷款计算每月还本付息14万多日元。其房价和归还贷款都远远高于北京郊区。但因日本东京中等收入者户均(按每户有1.6人有收入计算)月收入50万日元,约合人民币3.3万元,远远高于中国北京居民的收入。虽然东京房价高,但居民的收入也高,购房居民每月只用户均收入的25%~30%就能归还在郊区购房的贷款,是能够承受的。日本东京市区内一些地段(约等于北京的三、四环路地段)一套70平方米的住房售价高达7000多万日元,约合人民币470万元~500万元,这样的高价位,东京中等收入者中的多数人买不起,势必把大多数中低收入者都挤到郊区去住,事实上前些年确实挤走了许多人。为了解决这个问题,近些年东京市区内这些地段新建的中等收入者住宅小区的套型为45~70平方米,并以45至55平方米为主。多数中低收入者购买45至55平方米套型的住房虽然有些吃力,但还算承受得起。所以,东京中低收入者买得起房的“秘诀”是,收入相对高和住房套型小。日本实行按工龄递增工资的办法,也有利于梯度消费。与之相比,中国中低收入者这些年的“买房难”,则是收入相对过低和住房套型过大。

  以上分析说明,中国的房价高是与中低收入者收入过低相对而言的。只讲房价高不讲收入低是不全面的。解决的办法之一是:一手抓稳定房价(含调控住房套型)、一手抓提高居民收入,并让居民收入增长高于房价增长。今年“国15条”提出大比重地建设中小套型、中低价位住宅的要求,正是一条稳定房价、多建中小套型住宅、逐步地让中低收入者买得起房的正确决策。

  文章最后强调,由于中国居民原来的收入相对过低,提高收入又不能过急,用以上“两手抓”的办法每年只能增加居民住房消费能力几个百分点,要达到比较理想的解决住房问题的程度,必然是一个长期的、渐进的过程。我们又不能等若干年后中国居民收入有了大幅度提高才“房改”,因而必须在这个长期的、渐进的过程中,推行住房商品化、适度的住房社会保障和必要的调控管理相结合的“房改”,并采用多种有效的措施,才能在这一时期里较好地解决中低收入者的住房问题。(包宗华)

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