中新网7月28日电 上半年，广州商品住宅的市场吸纳率(成交量与供应量之比)高达165%，为历年来最高水平，供不应求非常突出，购房者多感受到了购房之苦。
《信息时报》与经纬地产联合的调查显示，目前广州楼市需求非常旺盛，加上流向楼市的资金也很充沛。从7月开始，发展商的推货量开始加大，特别是中小户型楼盘的入市速度更是不减。加之不少中小户型的楼盘位于老城区和海珠区、天河区等地理位置较好的地方。这就意味着广州的房价肯定是上行，而不可能往下走。业内人士称，对于居住型买家来说，当前入市将获得多方面优势。
供应：新货放量为7月楼市解渴
6月，广州各大发展商均让位于世界杯，使广州楼市度过了一个缺货的月份。据广州市房管局公布最新市场数据显示，6月广州预售商品房面积仅为21.3万平方米，分别比去年同期和今年5月“大幅缩水”了67.7%和77.9%。进入7月，各发展商都不约而同地推出新货，统计显示，7月将有6500套新货上市，从而在一定程度上缓解了缺货的压力。低迷了一个多月的广州楼市迎来了五一黄金周后又一供货集中期，这无疑对广州买家来说是一个理想的购房时机。
增加不同类型住房的供应是减缓房价上涨的有效途径，这次住宅货量的集中推出有望缓解广州房价上涨的压力。新推住宅主要集中在天河、白云、海珠和老城区，值得一提的是，一向缺货的越秀和荔湾也有1000套左右的新货面市，其中新盘就有保利麓苑、得意居和金宝怡庭等，值得期待。由于受新政的影响，据闻政府项目报建审批速度有所放缓，发展商项目规划也需重新设计，导致新项目批出有所减少。预计明年供应量将受到一定影响，缺货局面也有可能再度出现。届时将再次出现“货少价高”的现象。
楼价：房价短期下降希望不大
目前市场分两类人群，一类是需要在2~3年内买房的人，另一类是不需要在2~3年内买房的人。对需要在2~3年内买房的人来说，现在无疑是一个较好的时机。关键是房价短期内难降，未来2~3年内仍将上涨。据广州市房管局市场数据显示，6月广州原十区一手住宅均价在5月小幅回落之后，又回升至6401元/平方米，达到今年以来的最高点。新政后，广州房价并没有出现明显回落的迹象，尤其在地少人多的中心城区，房价大幅下降的可能性基本不存在。
而2~3年后房价也未必一定下跌。目前市场的主流观点认为，2~3年后，由于90平方米以下的中小户型占70%以上，届时大批的中小户型充斥市场，供大于求有望使房价下跌。对此，经纬地产吴定金不敢认同。就供应来说，中小户型增多不一定意味着中低价位商品住宅的增多。70%的中小户型将有一部分通过“左右”、“上下”打通升级为大户型、复式单位，另一部分将走高端化之路。而剩余的中小户型很可能被市场所吸纳：家庭结构小型化将催生大量的中小户型置业需求，这在人们大谈“换房时代”时常常被忽略的；当户型面积变小时，购房者可以承受的单价也将提高；户型面积变小而单价不变，则住房总价将减少，届时得到的需求支撑将更有力。因此，吴定金建议，需要在2~3年内买房的人最好提早入市，否则将再次面对“货少价高”的窘境。
居住型：现在入市时机更好
对于居住型买家来说，当前入市将获得多方面优势。如政策日趋明朗，居住型买家并非宏观调控所要抑制的对象；还有居住型买家无须担心，原因是楼盘推货增多，购房者有更多的选择机会。再加上多数发展商不会贸然加价，有不少发展商甚至提供一定的优惠幅度，即采取价格“暗降”的做法，购房者此时入市可享受较多的实惠。
与此同时，2~3年内房价可能仍上涨，现在入市相当于在房价的相对低点买入。如大户型买家可乘现在时机较好抓紧购买大户型，因为以后的大户型产品只占30%左右。另外，现阶段许多中小户型项目开始上市，其中不乏一些地理位置比较好的，这同样为中小户型买家(特别是首次置业者)带来契机。
投资型：买家将面临四大风险
业内人士认为，对于投资型买家而言，当前入市投资可能面临以下四大风险。
一是房地产投资容易受到政策等敏感因素影响。下半年的宏观调控会继续，明年还可能试行征收物业税，而房地产投资需求已受到国家的关注。“国十五条”将营业税征收期限“由2年调整为5年”，就可能看出打击范围由去年的“打击投机”转为“打击投机、短期投资”；
二是之前的住宅投资重点多为区位好的中小户型，投资型买家可获得丰厚的投资回报。新政令商品住宅的户型面积比例发生变化，投资型买家也将随之把投资的重点转向别墅、大户型住宅。这对当下中小户型的投资型买家来说实为一个风险；
三是中小户型住宅的土地供应量是个变数。一旦以后的中小户型住宅的土地供应量大增，必将导致中小户型住宅的巨量上市，价格下挫；
四是地方政府的态度与具体操作将是一个十分关键的因素。如果地方政府大力发展经济适用房，必将冲击商品住宅市�。蝗绻瞥龃罅康南藜�、限中小户型的土地，同样可能影响到商品住宅市场的稳定。
业内观点 目前正是买家入市好时机
近段时间，广州商品房主要供应区域都加大了或正准备加大供货量，备战即将来到的十一黄金周，这对有购房需求的消费者而言不啻是一个利好。
据了解，在天河区，太阳城广场、富力爱丁堡公寓、璟泰雄峰、珠江帝景·克莱国际公寓等都在这个月有所动作。海珠区也有不少新货即将入市，如滨江东的海珠半岛花园、金海湾、珠江帝景，以及大学印象、珠江高派等二线江景楼盘。在白云区，方圆·云山诗意、正域·金暹罗、利海·托斯卡纳等大盘，都将有新产品在十一期间上市。而在番禺区，两个全新楼盘新月明华和锦绣银湾都铁定在十一前夕上市，另外，祈福新邨、海龙湾、海伦堡·花样年华、南国奥林匹克花园都将有新产品推出。而在花都区，无锡御龙湾、南航碧花园、芙蓉绿茵豪苑等楼盘都将在十一前后推出别墅产品。
地产专家分析指出，消费者在“后国六条”时代入市主要有三个好处：一、买房更为理智。相对于以往的7月，现在看楼的人较少，不少市民可以利用这一空挡时间看楼。因为售楼部看楼人少，自己可以精心挑选货比三家，同时，淡季买房比较理智，不像黄金周期间容易冲动买房。二、优惠折扣较多。目前不少开发商都推出了优惠措施，尽管均价不低，但折扣打完后，房价相对较低。（韩渊武）
